Краудфандинг в строительстве: альтернатива банкам

С 1 января 2020 года в России вступил в силу 259-ФЗ о «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», или, проще говоря, — Закон о краудфандинге, который представляет собой способ массового привлечения инвестиций на развитие различных проектов посредством специализированных интернет-площадок — инвестиционных платформ. Большой интерес к ним проявило строительное сообщество. Но всем ли подходит такой метод инвестирования?

Об этом мы поговорили с директором АО «Инвестиционная платформа Крым», автором книги «Фьючерсы и опционы» Яном Никифоровым.

Насколько в нынешних экономических условиях тема краудфандинга в строительстве может быть актуальной для потенциальных инвесторов?

Краудфандинг становится очень актуальным для инвесторов в строительной отрасли, поскольку многие из них в данный момент довольно серьезно ограничены рамками федерального законодательства касательно, например, долевого строительства, эскроу-счетов и т. д. Инвестиционные платформы предоставляют возможности тем, кто желает заработать на недвижимости, на курсовой разнице собственной покупки, как на начальном, так и на конечном этапе строительства. Эти механизмы уже успешно работают, например, в США и в Финляндии.

Журнал Forbes пишет, что российские краудинвестинговые площадки, в отличие от американских предшественников, представляют лишь проекты торговой недвижимости, но не жилой.

Законодательство РФ четко прописывает такой момент: если вы занимаетесь долевым строительством, то не имеете права зарабатывать на инвестициях, ваша задача — обеспечить жильем определенное количество людей. Я считаю такой подход абсолютно оправданным. Играете в бизнес — играйте, это не запрещено, но играть с жильем, которого ждут тысячи семей — преступно. Краудфандинг открыт для тех, кто желает заработать на коммерческой недвижимости.

Каким образом он работает и какие возможности предоставляет потенциальным инвесторам?

Строительные организации нуждаются в средствах для финансирования собственных проектов на начальном этапе строительства. Банки выдают до 60% от необходимой суммы и существенно позже. Краудфандинговые или инвестиционные платформы позволяют получить нужные средства до начала строительства. Девелоперские проекты размещают на сайте одной из таких платформ и привлекают инвестиции без каких-либо посредников в лице банков и других финансовых институтов.

Важно также, что, в отличие от банков, краудфандинг или краудинвестинг имеет низкий входной порог, тем самым позволяя участвовать в инвестировании проектов не только крупным игрокам. Благодаря краудфандингу инвестор может заработать до 25% годовых на вложенный капитал. При этом процентная ставка формируется исходя из кредитного рейтинга: чем больше риск, тем выше доход. Надо сказать, что некоторые платформы не работают с очень рискованными проектами. Так или иначе, каждый проект получает определенный рейтинг, благодаря которому потенциальный инвестор может самостоятельно принимать решение о его финансировании. В личном кабинете на платформе он имеет возможность отслеживать ход строительства в реальном времени. Безусловно, инвестиции — это всегда определенные риски, однако, система краудфандинга позволяет инвестору диверсифицировать инвестиции, распределив их на несколько проектов одновременно. Краудфандинговые платформы являются гарантами использования получаемый на проект средств по назначению. При размещении проекта для сбора средств его автор принимает на себя условия договора и определенные обязанности, что является гарантом его честной работы и использования денег, инвестируемых в его идею. Как правило, за свою работу краудфандинговая платформа берет с соискателя определенный процент в случае, если проект набрал необходимую или даже большую сумму для реализации. Схема работы обычно такова: если собрана необходимая при старте сумма, то автор проекта ее получает, если же нет, то деньги возвращаются на счета задействованных инвесторов.

Каковы основные преимущества краудфандинга перед банковским кредитованием?

Во-первых, как я уже говорил, банки выдают средства не в полном объеме и, как правило, на завершающих стадиях строительства. Во-вторых, если проект не удастся реализовать, предприниматель останется обремененным большим долгом. Помимо этого, банки — очень формальные организации с набором довольно жестких требований, и если соискатель представляет очень перспективный и интересный проект, банку от этого ни горячо, ни холодно, ему важно знать только то, что у автора есть залог под кредит. Краудфандинг же дает возможность автору представить интересный проект большому количеству потенциальных инвесторов без каких-либо жестких условий. Таким образом краудфандинг — это в первую очередь про идею, а уже во-вторую — про деньги.

Сколько инвестиционных платформ сегодня работает в России?

На текущий момент их не более двадцати. Статистика по количеству платформ обновляется еженедельно в специальном реестре на сайте регулятора — ЦБ РФ. Если платформы в данном реестре нет, она не имеет права привлекать какие-либо инвестиции.

Несет ли регулятор ответственность за действия инвестиционных платформ, включенных в его реестр?

Нет. В реестр занесены компании, которые имеют право заниматься инвестиционной деятельностью. И если инвестор вложился в сомнительный проект и не просчитал все возможные риски, он не может обращаться в ЦБ РФ с просьбой о содействии в возрасте средств. Этот вопрос необходимо решать в рамках российского законодательства. Тем не менее, регулятор тщательно следит за законностью всех совершаемых операций на инвестиционных платформах.

Выходит, потенциальный инвестор несет серьезные риски, вкладывая средства в тот или иной проект через интернет-площадки?

Любой бизнесмен всегда несет риски, которые он должен уметь просчитывать и подходить к финансированию того или иного проекта с умом. Если речь идет о мошенничестве, то, безусловно, эта проблема существует, как и во многих других сферах. Однако большинство краудфандинговых платформ в данный момент обладают системами идентифицирования мошеннических проектов. Кроме того, растущая конкуренция на рынке краудфандинговых услуг должна помочь окончательно справиться с данной проблемой.

Беседовал Евгений Раи.

Справка:

Краудфандинг — в переводе с английского crowd – «топла, группа» и funding – «финансирование» трактуется как «общественное финансирование» или «финансирование группой». Краудфандинг как вид альтернативного финансирования, делится на несколько типов по возмещению инвестиций: базовое вознаграждение, капитальный краудфандинг, цифровые или программные токены со значениями, крауд-кредитование или микрокредитирование, судебные разбирательства, базовые пожертвования.